Forstå Fannie Mae og Freddie Mac

Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") og Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") ble chartret av kongress å skape et sekundærmarked for boliglån. De blir betraktet som "regjeringssponserte virksomheter" (GSE) fordi kongressen autoriserte opprettelsen og etablerte sine offentlige formål.

Sammen er Fannie Mae og Freddie Mac de største kildene til boligfinansiering i USA. Slik fungerer det:

• Du sikrer et pantelån til kjøpe et hjem.
• Långiveren selger sannsynligvis det pantelånet til Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Fannie Mae og Freddie Mac holder enten disse pantelånene i porteføljene sine, eller pakker lånene til pantelån-sikrede verdipapirer (MBS) som de deretter selger til publikum.

Teorien er at ved å tilby denne tjenesten tiltrekker Fannie Mae og Freddie Mac investorer som ellers ikke kan investere midler i boliglånsmarkedet. Dette øker teoretisk sett mengden penger som er tilgjengelige for potensielle huseiere.
I tredje kvartal av 2007 hadde Fannie Mae og Freddie Mac pantelån til en verdi av 4,7 milliarder dollar - omtrent størrelsen på den samlede offentliggjorte gjelden til den amerikanske statskassen. I juli 2008 ble porteføljen deres kalt a

Selv om Fannie Mae og Freddie Mac var leid for Kongressen, er de også private, aksjonæreid selskaper. De er blitt regulert av US Department of Housing and Urban Development siden henholdsvis 1968 og 1989.
Fannie Mae er imidlertid mer enn 40 år gammel. President Franklin Delano Roosevelt Ny avtale opprettet Fannie Mae i 1938 for å hjelpe til med å starte det nasjonale boligmarkedet etter den store depresjonen. Og Freddie Mac ble født i 1970.
I 2007 EconoBrowser bemerket at det i dag ikke er "noen eksplisitt regjeringsgaranti for deres gjeld." I september 2008 grep den amerikanske regjeringen både Fannie Mae og Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

I 2007 vedtok huset H.R. 1427, en GSE-forskriftsreformpakke. Daværende generalsekretær David Walker uttalte i senatets vitnesbyrd at “[A] enkelt boliger GSE-regulator kan være mer uavhengige, objektive, effektive og effektive enn separate tilsynsorganer og kan være mer fremtredende enn begge alene. Vi tror at verdifulle synergier kan oppnås og ekspertise i å evaluere GSE-risikostyring lettere kunne deles innen ett byrå. ”

EN subprime pantekrise skjedde i USA mellom 2007–2010, delvis som et resultat av en svekkende økonomi, men også som en boligboble som hadde presset boligprisene høyere og høyere kollapset. Husene var store, prisantydningene bratte, men pantelånene var billige og enkle å få, og de rådende Eiendomsteori var at det var smart å kjøpe (mye) mer hus enn du trengte fordi det var et solid investering. Hvis de ville, kunne kjøpere refinansiere eller selge huset fordi prisen ville være høyere enn da det ble kjøpt.

Fannie og Freddies konsentrerte eksponering for amerikanske boliglån, kombinert med deres høye gearing, viste seg å være en oppskrift på katastrofe. Da det uunngåelige krasjet i boligprisene skjedde, skapte det en tilhørende økning i mislighold av pantelån, og Fannie og Freddie var å holde hundretusener av boliglån under vann - folk skyldte mer, i noen tilfeller langt mer, på husene sine enn husene var verdi. Denne situasjonen bidro sterkt til lavkonjunkturen i 2008.

I midten av 2008 hadde de to firmaene utvidet seg til nesten 1,8 billioner dollar i samlede eiendeler og 3,7 billioner dollar i kombinerte kredittgarantier utenfor balansen. I samme periode bokførte de imidlertid tap på 14,2 milliarder dollar, og deres samlede kapital utgjorde bare om lag 1 prosent av eksponeringen deres for pantelånsrisiko. Til tross for innsats sommeren 2008 for å foreslå de sviktende GSE-ene (loven om bolig- og økonomisk gjenoppretting 30. juli ga det amerikanske statskassen midlertidig ubegrenset investeringsmyndighet), av sept. 6. 2008, beholdt eller garantert GSE-dollar $ 5,2 billioner dollar i boliglånsgjeld.

Sept. 6, plasserte Federal Housing Finance Agency Fannie Mae og Freddie Mac i konservatorium, og tok kontroll av de to firmaene, og inngå senior foretrukne aksjekjøpsavtaler med hver institusjon. Den amerikanske skattebetaleren betalte til slutt en kausjon på 187 milliarder dollar til de to GSE-ene.

En bestemmelse for redningen var at kvaliteten på boliglånene som ble støttet av Fannie Mae og Freddie Mac, måtte forbedres fremover. Undersøkelser fra økonomene Dongshin Kim og Abraham Park rapporterte i 2017 tyder på at kvaliteten på etter krisen utlån er faktisk høyere, spesielt i kravene til nivåer av gjeld til inntekt (DTI) og kredittscore (Fico). Samtidig hadde kravene til lån til verdi (LTV) blitt løsnet siden 2008, noe som muliggjorde en jevn økning i antall førstegangslån til boligkjøper.

I 2017 hadde Fannie og Freddie betalt tilbake 266 milliarder dollar til det amerikanske statskassen, noe som gjorde kausjonen deres til en enorm suksess; og boligmarkedet har kommet seg. Kim og Park antyder imidlertid at fortsatt overvåking av pantelånets kvalitet ville være forsvarlig. Mens FICO og DTI er indikatorer på låntagers evne til å betale sine pantelån i tide, er LTV en indikasjon på låntagers vilje til å betale. Når boligverdien faller under lånesaldoen, er det mindre sannsynlig at folk betaler på pantelånet.

• Boyd, Richard. "Vil du bringe GSE-ene tilbake? Bailouts, U.S. Housing Policy og Moral Case for Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11–36. Skrive ut.
• Ducas, John V. Subprime Mortgage Crisis 2007–2010. Federal Reserve History. 22. november 2013.
• Frame, W. Scott, et al. "Redningen av Fannie Mae og Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Skrive ut.
• Kim, Dongshin og Abraham Park. "Hvordan lyd er Fannie Mae og Freddie Mac utvinning? Er det sårbarheter for historie å gjenta?" Graziadio Business Review 20 (2017). Skrive ut.
• Agentur / regjeringssponserte foretak (GSE) Produktoversikt 200
• Hva er opprinnelsen til Freddie Mac og Fannie Mae?