Gentrifisering er prosessen med mer velstående mennesker og bedrifter som flytter inn i historisk mindre velstående nabolag. Mens noen fagfolk i byplanlegging sier at effekten av gentrifisering er rent gunstig, andre hevder at det ofte resulterer i skadelige sosiale konsekvenser, for eksempel raseflytting og tap av kulturelt mangfold.
Viktige takeaways: Hva er gentrifisering?
- Gentrifisering er et begrep som brukes for å beskrive ankomsten av mer velstående innbyggere i en eldre by nabolag, med en relatert økning i leie og eiendomsverdier, og endringer i nabolagets karakter og kultur.
- Gentrifiseringsprosessen får ofte skylden for rike nykommerees fortrengning av fattige innbyggere.
- Gentrifisering har vært kilden til smertefull konflikt langs rasemessige og økonomiske linjer i mange amerikanske byer.
Definisjon, årsaker og problemer
Selv om det ikke er noen allment avtalt definisjon av begrepet, anses gentrifisering generelt å være prosessen der tradisjonelt blir nabolag med lavere inntekt forvandlet - på godt og vondt - av en tilstrømning av inntekter med høyere inntekt og mer lønnsomme bedrifter.
De fleste forskere peker på to sammenhengende sosioøkonomiske årsaker til gentrifisering. Den første av disse, tilbud og etterspørsel, består av demografisk og økonomiske faktorer som tiltrekker inntekter med høyere inntekt til å flytte til nabolag med lavere inntekt. Den andre årsaken, offentlig politikk, beskriver regler og programmer designet av bypolitiske beslutningstakere for å oppmuntre gentrifisering som et middel for å oppnå "byfornyelse" -initiativer.
Tilbud og etterspørsel
Tilbudssiden om gentrifisering er basert på forutsetningen om at ulike faktorer som kriminalitet, fattigdom og generell mangel på vedlikehold vil drive pris på bolig i byen til det punktet hvor velstående utenforstående finner det fordelaktig å kjøpe det og renovere det eller konvertere det til høyere verdi bruker. En overflod av billige hjem, kombinert med praktisk tilgang til jobber og tjenester i den sentrale byen, gjør stadig bydelene i byen mer ønskelig enn forstedene til folk som er mer økonomisk i stand til å konvertere byhus til dyre leieboliger eller enfamilie hjem.
Demografi har vist at unge, velstående, barnløse mennesker i økende grad blir tiltrukket av gentrifiserende bydeler. Samfunnsvitere har to teorier for dette kulturelle skiftet. På jakt etter mer fritid finner unge, velstående arbeidere i stadig større grad sentrale byer i nærheten av jobbene sine. De produsentjobbene med blå krage som forlot de sentrale byene i løpet av 1960-tallet, har blitt erstattet av jobber i finansielle og høyteknologiske servicesentre. Siden dette vanligvis er høytlønnende jobber med hvite krage, nabolag nærmere sentrum tiltrekke velstående mennesker på jakt etter kortere pendler og lavere boligpriser i aldring nabolag.
For det andre drives gentrifisering av et skifte i kulturelle holdninger og preferanser. Samfunnsforskere antyder at den økende etterspørselen etter sentrale byboliger delvis er et resultat av en økning i holdninger mot forsteder. Mange velstående mennesker foretrekker nå den indre "sjarmen" og "karakteren" til eldre hjem og liker å bruke fritiden - og pengene - på å gjenopprette dem.
Etter hvert som eldre hjem blir restaurert, forbedres nabolagets generelle karakter, og flere detaljhandelsbedrifter åpner for å betjene det økende antallet nye innbyggere.
Regjeringspolitiske faktorer
Demografi og boligmarkedsfaktorene alene er sjelden nok til å utløse og opprettholde utbredt gentrifisering. Lokale myndigheters politikk som gir incentiver til velstående mennesker til å kjøpe og forbedre eldre hjem i nabolag med lavere inntekt, er like viktig. For eksempel oppfordrer politikk som tilbyr skattelettelser for historisk bevaring, eller miljøforbedringer gentrifisering. Tilsvarende gjør føderale programmer som har til hensikt å redusere boliglånsrentene i tradisjonelt “under-servert områder” å kjøpe hjem i gentrifying nabolag mer attraktive. Til slutt, føderale rehabiliteringsprogrammer for offentlige boliger som oppmuntrer til erstatning av offentlige boligprosjekter med mindre tett, flere inntektsdiverse eneboliger har oppmuntret til gentrifisering i nabolagene som en gang ble ødelagt av forringet publikum bolig.
Mens mange aspekter ved gentrifisering er positive, har prosessen forårsaket rasemessige og økonomiske konflikter i mange amerikanske byer. Resultatene av gentrifisering gagner ofte de innkommende boligkjøperne uforholdsmessig, og etterlater de opprinnelige beboerne økonomisk og kulturelt avskåret.
Raseforskyvning: De-Facto-segregering
Begrepet gentrifisering stammer fra London tidlig på 1960-tallet og ble brukt for å beskrive tilstrømningen av et nytt “gentry” av velstående mennesker til nabolag med lav inntekt. I 2001 definerte for eksempel en rapport fra Brookings Institute gentrifisering som “... prosessen der høyere inntekt husholdninger fortrenger lavinntektsinnbyggere i et nabolag, og endrer den essensielle karakteren av det nabolag."
Enda nylig er begrepet brukt negativt for å beskrive eksempler på "byfornyelse" der velstående - vanligvis hvite - nye innbyggere blir belønnet for å "forbedre" en gammel forverring. nabolag på bekostning av inntekter med lavere inntekt - vanligvis folk med farger - som blir drevet ut av svevende leier og de skiftende økonomiske og sosiale egenskapene til nabolag.
To former for raseforskyvning i bolig observeres oftest. Direkte fordrivelse skjer når effekten av gentrifisering gjør at nåværende beboere ikke kan betale økende boligkostnader eller når beboere blir drevet ut av statlige handlinger som tvangssalg av eminent domene å gi plass til ny utvikling med høyere verdi. Noen eksisterende boliger kan også bli ubeboelige ettersom eierne slutter å vedlikeholde dem mens de venter på den beste tiden å selge den for ombygging.
Indirekte raseflytting av boliger oppstår når eldre boenheter som er fraflyttet av lavinntektsinnbyggere, ikke har andre inntekter med lav inntekt. Indirekte fordrivelse kan også forekomme på grunn av myndigheters handlinger, for eksempel diskriminerende "ekskluderende" reguleringslover som forbyder boligutvikling med lav inntekt.
Raseforskyvning i bolig som følge av gentrifisering betraktes ofte som en form for de-facto segregering, eller separasjon av grupper av mennesker forårsaket av omstendigheter snarere enn av lov, som f.eks Jim Crow lover vedtatt for å opprettholde rasesegregering i det amerikanske sør under post-borgerkrigen Gjenoppbyggingstid.
Tap av rimelige boliger
Mangelen på rimelige boliger, som lenge har vært et problem i USA, blir enda verre av virkningene av gentrifisering. I følge en rapport fra 2018 fra Harvard University Joint Center for Housing Studies, nesten hver tredje amerikanske husstand bruke mer enn 30% av inntekten på bolig, med rundt ti millioner husstander som bruker mer enn 50% av inntekten på bolig kostnader.
Som en del av gentrifiseringsprosessen blir eldre rimelige eneboliger enten forbedret av de innkommende beboerne eller erstattet av høyleieprosjekter. Andre aspekter av gentrifisering, som myndighetene som pålegges minimumsstørrelser og boligstørrelser og reguleringslover som forbyder leiligheter, reduserer også bassenget av tilgjengelige rimelige boliger.
For byplanleggere er rimelige boliger ikke bare vanskelig å lage, men det er også vanskelig å bevare. Ofte i håp om å oppmuntre gentrifisering, tillater lokale myndigheter noen ganger subsidier og andre insentiver for rimelig boligbygging å utløpe. Når de utløper, står eierne fritt til å konvertere sine rimelige boenheter til dyrere markedsrenter. På en positiv måte krever mange byer nå utviklere å bygge en spesifisert prosentandel av rimelige boenheter sammen med sine markedsrenteenheter.
Tap av kulturell mangfold
Ofte et biprodukt av raseflytting, oppstår kulturell fordrivelse etter hvert som mangeårige beboeres avgang endrer den sosiale karakteren til det gentrifiserende nabolaget. Når gamle landemerker som historiske svarte kirker lukkes, mister nabolaget sin historie, og de gjenværende mangeårige innbyggerne mister følelsen av tilhørighet og inkludering. Ettersom butikker og tjenester i økende grad imøtekommer behovene og egenskapene til nye innbyggere, føler de gjenværende mangeårige innbyggerne ofte at de har blitt forflyttet til tross for at de fortsatt bor i nabolaget.
Tap av politisk innflytelse
Ettersom den opprinnelige befolkningen med lavere inntekt erstattes av innbyggere med høyere og mellominntekt, kan den politiske maktstrukturen i det gentrifiserende nabolaget også endre seg. De nye lokale lederne begynner å ignorere behovene til de gjenværende mangeårige innbyggerne. Når de mangeårige innbyggerne oppdager at deres politiske innflytelse fordamper, trekker de seg videre fra offentlig deltakelse og blir mer sannsynlig å fysisk forlate nabolaget.
Eksempler
Mens gentrifisering skjer i byer over hele USA, kanskje den sterkeste eksempler på hvordan virkningene kan være et “problem” kan sees i Washington, D.C. og California Kystområde.
Washington DC.
I flere tiår omtalte mange svartamerikanere kjærlig til Washington, D.C. som "Chocolate City" fordi byens befolkning overveiende var afroamerikaner. Data fra USAs folketelling viser imidlertid at byens svarte innbyggere falt fra 71% av byens befolkningen til bare 48% mellom 1970 og 2015, mens den hvite befolkningen økte med 25% i løpet av året samme periode. Mer enn 20.000 svarte innbyggere ble fordrevet fra 2000 til 2013, da Washington gjennomgikk USAs høyeste grad av gentrifisering.
Av de svarte innbyggerne som har blitt igjen, bor 23%, nesten 1 av 4 under eiendomsgrensen i dag. Til sammenligning lever bare 3% av Washingtons hvite innbyggere i fattigdom - den laveste hvite fattigdomsgraden i landet. I mellomtiden fortsetter huseierskapet og antall tilgjengelige rimelige leieenheter for mangeårige innbyggere i Washington å reduseres.
California Bay Area
I Bay Area of California - byene San Francisco, Oakland og San Jose - den raske erstatningen av gammel blå krage bransjer og jobber med teknologi-, medisinske og finansielle tjenester har i stor grad fortrengt det eksisterende innbyggere. Etter hvert som gentrifiseringen utviklet seg, økte boligkostnadene og landverdiene. For å maksimere fortjenesten bygde utviklere stadig flere enheter på stadig mindre eiendom til det punktet at Bay Area nå er det nest tetteste byområdet i Amerika etter Los Angeles.
På grunn av gentrifisering har skyhøye boligutgifter i Bay Area drevet mange fargede, eldre og funksjonshemmede fra hjemmene sine. Fra 2010 til 2014 økte antall husstander i området med en årlig inntekt på $ 100.000 eller mer med 17%, mens husholdninger som gjorde mindre reduserte med 3%.
Et stort flertall av områdets nye velstående, godt betalte innbyggere er hvite, mens de som blir fordrevet er fargede som har mindre inntekt å bruke på boliger. Som et resultat har "rimelige boliger" nesten ikke eksistert i San Francisco-Oakland-området. Gjennomsnittlig leie for en leilighet på 750 kvadratmeter i San Francisco er nå nesten $ 3000 per måned, mens medianprisen på et enebolig har toppet $ 1,3 millioner, ifølge Zillow.
Bundet direkte til de høye boligkostnadene, har en annen konsekvens av gentrifisering av Bay Area vært en kraftig økning i antall utkastelser i San Francisco. Utvisningen i San Francisco nådde en jevn økning siden 2009, mellom 2014 og 2015 da mer enn 2000 meldinger ble gitt - en økning på 54,7% i løpet av de fem foregående årene.
Kilder
- Lees, Loretta. "Gentrifikasjonsleseren." Routledge, 15. april 2010, ISBN-10: 0415548403.
- Zuk, Miriam. "Gentrifisering, fortrengning og rollen som offentlige investeringer." Byplanleggingslitteratur, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
- Richards, Kathleen. “The Forces Driving Gentrification in Oakland.” East Bay Express19. september 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
- Kennedy, Maureen og Leonard, Paul. “Å håndtere nabolagsendring: En grunnleggende om gentrifisering og politiske valg.” Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
- Zukin, Sharon. "Døden og livet til autentiske urbane steder." Oxford University Press, 13. mai 2011, ISBN-10: 0199794464.
- Herber, Chris. "Måle boligoverkommelighet: Å vurdere 30 prosent av inntektsstandarden." Felles sentre for boligstudier, September 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
- Rusk, David. "Farvel til Chocolate City," D.C. Policy Center20. juli 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.