Hvordan HUD Anti-Flipping Regel beskytter boligkjøpere

I mai 2003 ble den amerikanske avdelingen for bolig og byutvikling (HUD) utstedte en føderal regulering ment å beskytte potensielle boligkjøpere mot potensielt rovviltutlånspraksis forbundet med prosessen med å "snu" boliglån forsikret av Federal Housing Administration (FHA).

Takket være regelen kan boligkjøpere “føle seg trygge på at de er beskyttet mot skruppelløs praksis”, sa daværende HUD-sekretær Mel Martinez. "Denne siste regelen representerer et stort skritt i vår innsats for å eliminere rovdyrutlånspraksis," sa han i en pressemelding.

I hovedsak er “flipping” en type eiendom investeringsstrategi der en investor kjøper hus eller eiendom med den eneste hensikt å selge dem for å få overskudd. Investorens fortjeneste genereres gjennom økte fremtidige salgspriser som oppstår som et resultat av et stigende boligmarked, renoveringer og kapitalforbedringer gjort av eiendommen, eller begge deler. Investorer som benytter flippstrategien risikerer økonomiske tap på grunn av prisavskrivning under fall i boligmarkedet.

Hjem "flipping" blir en voldelig praksis når en eiendom selges videre for et stort overskudd på en kunstig måte oppblåst pris umiddelbart etter å ha blitt anskaffet av selgeren med lite eller ingen nevneverdige forbedringer av eiendom. I følge HUD skjer rovviltutlånet når intetanende boligkjøpere enten betaler en pris som er langt høyere enn markedsverdien eller forplikte seg til et pantelån med urettmessig oppblåst rente, lukkekostnader eller både.

Begrepet "flipping" i dette tilfellet bør ikke forveksles med den fullstendig lovlige og etiske praksisen med å kjøpe en økonomisk nød eller rundown hjem, gjør omfattende "svette egenkapital" -forbedringer for virkelig å heve virkelig markedsverdi, og deretter selge den for et overskudd.

I henhold til HUDs regulering, FR-4615 Forbud mot vending av eiendom i HUDs enkeltfamilie-pantelånsforsikringsprogrammer, har nylig ikke-hjemmet kvalifisert for FHA-pantforsikring. I tillegg tillater det FHA å kreve at personer som prøver å selge flippede hjem, forsørger tilleggsdokumentasjon som beviser at hjemmets vurderte virkelig markedsverdi virkelig hadde økt betraktelig. Bevis med andre ord at fortjenesten deres fra salget er berettiget.

Bare eieren av posten kan selge et hjem til en person som vil skaffe FHA pantesikring for lånet; det kan ikke innebære salg eller tildeling av salgskontrakten, en prosedyre som ofte observeres når huskjøperen er bestemt å ha vært et offer for rovvilt.

• Videresalg som skjer 90 dager eller mindre etter oppkjøpet, vil ikke være kvalifisert for et pantelån som skal forsikres av FHA. FHAs analyse avslørte at blant de mest uredelige eksemplene på rovviltutlån var på "flips" som skjedde i løpet av et veldig kort tidsrom, ofte i løpet av dager. Dermed blir de "raske flippene" eliminert.
• Videresalg som skjer mellom 91 og 180 dager vil være kvalifisert forutsatt at utlåner får en ekstra vurdering fra en uavhengig takstmann basert på en fastsatt videresalgsprosent av FHA; denne terskelen vil være relativt høy for ikke å påvirke den legitime rehabiliteringsinnsatsen negativt, men fremdeles avskrekke skruppelløse selgere, långivere og takstmenn fra å forsøke å vende eiendommer og bedra boligkjøpere. Långivere kan også bevise at den økte verdien er et resultat av rehabilitering av eiendommen.
• Videresalg som skjer mellom 90 dager og ett år vil være underlagt et krav om at utlåner får ytterligere dokumentasjon for å støtte verdien for å adressere omstendigheter eller steder der HUD identifiserer eiendomsflyt som en problem. Denne myndigheten vil erstatte den høyere forventede terskel som ble fastsatt for de ovennevnte 90 til 180 dager periode og vil bli påberopt når FHA bestemmer at betydelig misbruk kan forekomme i et bestemt lokalitet.

FHA vil gi dispensasjoner til eiendommen flipping begrensninger for:

• eiendommer anskaffet av en arbeidsgiver eller flyttebyrå i forbindelse med flytting av en ansatt;
• videresalg av utelukket, bankeid eiendom av HUD under dens eiendomseid (REO) program;
• salg av eiendom av andre amerikanske offentlige etater;
• salg av eiendommer av ideelle organisasjoner godkjent av HUD for å kjøpe enfamilieeiendommer til en rabatt med videresalgsbegrensninger;
• salg av eiendommer som er ervervet av selgeren ved arv;
• salg av eiendommer av statlige og føderale charterte finansinstitusjoner og statlige sponsede foretak;
• salg av eiendommer av lokale og statlige offentlige etater; og
• salg av eiendommer innen Presidentens erklærte større katastrofeområder (PDMDA), bare ved utstedelse av et varsel om unntak fra HUD.

Ovennevnte begrensninger gjelder ikke byggherrer som selger et nybygd hus eller bygger et hus for en låntaker som planlegger å bruke FHA-forsikret finansiering.